【在店家外設置廣告看板，要經過管委會同意？】 

 

《案例》 

佳佳在市區物色到了一間很不錯的空間要當工作室，於是就直接買了一樓當店面，為了要讓大家可以一眼就知道這邊有一間美容spa館，於是找了設計師以及廣告看板的廠商，製做了一塊有質感又吸睛的看板要掛在外牆。 

佳佳心想這個地方是我買下來的，外面的牆壁理所當然應該可以自由使用沒有任何限制，因此就沒有另外的告知大樓管委會。沒想到招牌才裝上去一個禮拜的時間，就有大樓管委會的委員跟佳佳說，因為公寓大廈條例有規定，不能任意在社區外牆懸掛招牌，要求佳佳必須要限時內將招牌拆除下來。 

佳佳覺得非常納悶，管委會真的有權利要他拆除招牌嗎？那相關的費用損失可以向管委會求償嗎？買房子時難道不是連外牆的所有權一起買下了嗎？為什麼不能自行決定要不要掛招牌呢？ 

 

《案例分析》 

大樓外牆面是屬於誰的？

依公寓大廈管理條例第56條第3項規定：「公寓大廈之起造人或區分所有權人應依使用執照所記載之用途及下列測繪規定，辦理建物所有權第一次登記： 

一、獨立建築物所有權之牆壁，以牆之外緣為界。 

二、建築物共用之牆壁，以牆壁之中心為界。 

三、附屬建物以其外緣為界辦理登記。 

四、有隔牆之共用牆壁，依第二款之規定，無隔牆設置者，以使用執照竣工平面圖區分範圍為界，其面積應包括四周牆壁之厚度。」 

既然「獨立建築物所有權之牆壁，以牆之外緣為界」，因此每個住戶的房屋所有權都是及於外牆的，簡單來說，當你買下房子後，對於緊鄰住家外牆依法是享有所有權，至於緊鄰樓梯或緊鄰其他共有部分的外牆才會是屬於社區所有住戶共有的。 

因此，一樓與二樓之間中線以下的牆面屬於一樓所有，而中線以上的牆面屬於二樓所有，因此二樓的女兒牆屬於二樓所有，而大樓的其他牆面則是屬於共有，共有部分若要使用就必須事前徵得大家的同意。 

 

要如何才可以設置廣告招牌呢？

那麼既然鄰近住家的外牆是屬於住家所有的，那為什麼招牌不能自行決定擺什麼東西，還要經過管委會的同意呢？ 

依照公寓大廈管理條例第8條規定：「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」 

大廈的外牆會影響到建築物的整體外觀，即使外牆屬於專有部分為住戶之所有權，但是卻可以透過法律行為(例如規約或區分所有權人會議決議)，針對「變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為」加以限制。 

因此如果社區規約或區分所有權人會議有決議過有關廣告物設置規範的話，那麼當要設置廣告物、廣告看板時，就必須要依照其中的規定去遵循，並不是管委會可以自行決定，也不是住戶可以自行去設置的。 

 

《結論》 

要做生意攬客是很重要的一點，如果有個醒目的招牌可以吸引大家的注意，對營業來說一定是大大加分的，但要懸掛廣告招牌之前，提醒大家要在自己社區管委會的相關規定中看清楚，避免像案例中佳佳已經將招牌製作完成，卻發現社區規約中有規定不能懸掛又或是尺寸不符合規定的情形發生，也沒辦法向他人求償，畢竟規約早就已經規定完備，佳佳也只能重新製做一塊符合規定尺寸大小的招牌再重新掛上了。

 

 

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