【房東賣房被迫遷移店家! 那我的百萬裝潢找誰討?】

房東突然說：「房子要賣了，無法再租給你們了，下個月你們準備搬家吧！」

兩年前花了一百萬裝潢的美容SPA店，到下個月兩年的租約到期，房東因為要賣屋就趕我們走，可是當初明明口頭上有答應我們，兩年的契約到期後也會繼續簽約租給我們的，現在房東反悔不租了，百萬裝潢付諸一炬，請問我們可以要求房東賠償裝潢費用嗎?

《案例分析》

只有口頭約定的情形下，可以要求房東賠償嗎？

在法律上我們著重的是證據，即使當初房東有「口頭上承諾」等租約到期會續租，但並沒有相關證據足供證明當初房東確實有做這樣的承諾，若到時真的上法院也會因為沒辦法提供契約證明而無法佐證您所說的，也會沒有請求權基礎要求房東要續租給你們，當然也就沒辦法請求房東賠償裝潢費用。

若契約有載明，情況會不一樣嗎？

若要請求房東賠償裝潢費用，建議在簽定契約之時就要明確說明清楚，看是要將裝潢費用平均分攤在每個月的租金裡頭，或是在租約中規定若租賃期滿或終止租約而交還房屋、店面給房東時，房客承諾就其裝潢或更改之設施均歸房東所有，房客不得任意拆除，亦不得要求任何補償(但經房東同意者，不在此限)。這種約定表面上是房東佔了便宜，但對於房客而言事實上是少了一筆拆除清運的支出費用，其實反而更省事，如果房客能更進一步爭取括號中的規定，那當然對房客來說更是有利。
還有一種情況是，該裝潢對於房東來說是否屬於「有益費用」，這部分就很有爭議，如果房客想要裝潢，而且這筆花費可以在租約屆滿後以折舊價由房東負擔，前提必須是該裝潢可以增加租處的價值，而且房東必須要事先知情並允許，契約中也沒有約定要回復原狀，為了避免爭議，雙方在要裝潢之前還是要充分溝通，若房東同意，那麼等租約到期後，房東就應該要以折舊價購買裝潢或設備。

若租約尚未到期，房東可以要求我們搬離嗎？

原則上房東如果要提前終止定有期限的租賃契約，必須在法律上擁有終止權才行，不然房東並不可以沒有原因的要求房客搬離，但如果租約中有規定當事人之一方在期限屆滿前，得終止契約，但必須支付解約金，一方在之付解約金之後該租約即為終止的約定，這時在簽定契約時就要特別注意解約金的金額是否符合您如果被提前解約，裝潢被拆除等因素。
另外補充一點，民法中有「買賣不破賃原則」，即使房東將房屋出售給第三人，第三人對原承租人的租約仍繼續存在，簡單來說就是該第三人並不能依此要求該承租人離開，仍然要履行完租約所定之期限，否則也不能任意要求房客搬離。

《結論》

訂定契約的方式有很多種，每個人的需求也不一樣，建議大家在要裝潢之前要與房東充分溝通，簽定契約時也要仔細看清楚並全面的思考什麼才是符合自己的需要，以免到時租約到期，所有裝潢、設備都付諸一炬，還找不到人求償。

 

 

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